こんにちは。無人決済店舗システムを提供しているTOUCH TO GO 編集部です。
「空き部屋をうまく活用して収益を得たい」と考える不動産オーナーは少なくありません。
実際に、自宅の一室や空き物件でも、貸し出し方を工夫すれば副収入につなげることが可能です。
この記事では、小規模オーナー向けに部屋を貸し出す方法や、収益化のポイントをわかりやすくまとめています。
はじめての方でも実践しやすい内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
部屋を貸し出す方法
部屋を貸し出すといっても、選び方によって収益モデルや運営スタイルは大きく変わります。ここでは代表的な貸し出し方法を3つ紹介します。
自宅の一室を貸す
自宅の空き部屋を個別に貸し出す方法です。
ワンルームタイプの独立した部屋を貸すケースだけでなく、リビングやキッチンを共有しながら個室のみを提供するシェアハウス型もあります。
この方法は比較的低コストで始められる反面、「プライバシー管理」や「入居者との関係性」に配慮する必要があります。
契約形態は通常の賃貸借契約となるため、契約内容やトラブル対応の体制をしっかり整えることが重要です。
民泊として貸し出す
旅行者や短期滞在者向けに、宿泊施設として部屋を貸し出す方法です。代表的なプラットフォームには、「Airbnb」や「Booking.com」などがあります。
民泊は短期利用が基本のため、高い稼働率を確保できれば、通常の賃貸よりも高収益が期待できます。
ただし、住宅宿泊事業法や旅館業法など、法令に基づく届け出や許可が必要となるため、運営には一定のハードルがあります。加えて、清掃や鍵管理、利用者対応などの手間も多く発生します。
レンタルスペースとして貸し出す
宿泊や居住を目的とせず、数時間単位でスペースを貸す方法です。以下のような多様なニーズに応えられるのが特徴です。
- パーティー
- 会議
- 撮影
- サロン
ターゲットに合わせた空間づくりができれば、空き時間を効率よく活用できるため、稼働率次第では高い収益性が期待できます。
ただし、利用者の用途によっては騒音やトラブルへの対策が必要になることもあります。
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部屋を貸し出すメリット
空き部屋を貸し出すことには、”資産活用”という視点からさまざまなメリットがあります。
ここでは、部屋を貸し出すメリットを3つ紹介します。
副収入を得られる
部屋を貸し出すもっとも大きなメリットは、副収入が得られる点です。
空室を賃貸物件や民泊、レンタルスペースとして活用すれば、毎月の収益を生み出すことが可能になります。
住宅ローンの返済や固定資産税といった所有コストを補填できるだけでなく、資産運用としても有効な手段となります。
また、立地条件や貸し出し方法によっては、一般的な賃貸経営以上の収益性を期待できるケースもあります。
空ている部屋の有効活用につながる
空き部屋を貸し出すことは、資産の有効活用に直結します。
空室期間が長引けば、建物の老朽化や防犯リスクが高まるだけでなく、資産価値の低下も招きかねません。
定期的に利用され、適切にメンテナンスされることで建物の劣化を防ぎ、長期的な資産保全にもつながります。
放置によるリスクを回避しながら収益も得られる点は、大きなメリットといえるでしょう。
柔軟な運用が可能
部屋の貸し出し方法は多様であり、状況に応じた柔軟な運用が可能です。
長期賃貸だけでなく、「短期利用での民泊」や「時間貸しスペース」としての運用も選択できるため、市場動向や需要に合わせて運用できます。
また、貸し出しスタイルの変更は運用しながらでも可能なため、ライフスタイルや経営方針の変化にも対応できるでしょう。
柔軟な運用を前提に計画を立てることで、リスク分散にもつなげることができます。
部屋を貸し出すデメリット
メリットがある一方で、部屋を貸し出すには一定のリスクも伴います。事前に課題を把握し、適切に対策を講じることが重要です。
ここでは、部屋を貸し出すことのデメリットを3つ紹介します。
近隣トラブルのリスク
見ず知らずの他人に部屋を貸し出すと、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。主なトラブル要因には、以下のようなものが挙げられます。
- 騒音問題
- ゴミ出しマナー違反
- 共用部分の使い方
特に民泊や短期利用の場合、利用者の入れ替わりが頻繁なため、近隣住民の理解と協力を得るための配慮が必要不可欠です。
管理業務やコストの負担
賃貸経営や民泊運営には、物件の管理業務や一定のコストが発生します。具体的には、以下のような作業を継続的に行う必要があります。
- 入居者募集
- 契約手続き
- 家賃回収
- クレーム対応
- 清掃作業
- 設備メンテナンス
特に自分で全て管理する場合、オーナー自身の時間的・精神的な負担が大きくなる点に注意しましょう。
法的リスクの存在
賃貸借契約や民泊営業には、さまざまな法律が関係します。たとえば、賃貸借契約に関する民法の規定、住宅宿泊事業法（民泊新法）・消防法などが該当します。
これらに違反するとトラブルになるだけでなく、行政指導や罰則の対象となるリスクも避けられません。
そのため、部屋を貸し出す際は適切な手続きを踏み、法令遵守を徹底する必要があります。
部屋を貸し出す手順
部屋を貸し出す際には、思いつきで始めるのではなく、事前にしっかりと準備を整えることが重要です。
ここでは、スムーズに運営をスタートするために押さえておきたい、基本的な手順を整理します。
貸し出し可能な部屋の条件とチェック項目
まず、貸し出したい部屋が「貸せる状態」にあるかを確認しましょう。
安全性や衛生面が確保されていることはもちろん、用途に応じた法的条件を満たしているかも重要です。
建物の管理規約や用途地域の制限により、貸し出しが制限されるケースもあるため、事前に管理会社や行政への確認は必須となります。
ターゲット・ニーズを把握する
貸し出し方法を決める際には、想定するターゲット層とニーズを明確にすることが大切です。
例えば、住宅街であれば長期入居者向け、駅近であれば短期利用やビジネス需要を見込むなど、立地条件に応じて戦略を考えましょう。
ターゲットに応じて設備やインテリアを整備し、必要に応じたサービスを付加することで、物件の競争力を高められます。
許可申請や手続きを行う
部屋を貸し出すにあたっては、法令に基づく各種申請や届出が必要となる場合があります。
貸し出し方法や地域の規制によって求められる手続きは異なるため、事前に正確な要件を確認し、必要な手続きを確実に進めることが重要です。
適切な申請や届出を行わずに貸し出しを開始すると、後々トラブルや行政指導の対象となるリスクもあるため、慎重に対応しなければなりません。
収益を最大化するコツ
部屋を貸し出す場合、「いかに収益性を高めるか」が重要なポイントとなります。
ここでは、収益を最大化するために取り入れたい具体的な工夫を紹介します。
集客に強いアプリ・サービスの活用方法
集客力を高めるには、プラットフォームの活用が不可欠です。
たとえば、民泊運営なら「Airbnb」や「Booking.com」、レンタルスペースであれば「スペースマーケット」や「インスタベース」など、目的に合わせてサイトに登録することが大切です。
各サイトでは、写真のクオリティやレビュー数、料金設定が集客に直結します。
特に写真は第一印象を左右するため、プロのカメラマンに撮影を依頼するのも一つの手です。
運営スタイルごとの工夫
貸し出しスタイルに応じた工夫も収益性に大きく影響します。
たとえば、民泊の場合は「清潔さ」と「オーナー側の迅速な対応」がリピーター獲得に直結します。
レンタルスペースでは、用途に合わせた設備（プロジェクター・Wi-Fi・机・椅子など）を充実させることで、競合物件との差別化が図れます。
さらに、長期貸しの場合は、学生や単身赴任者などのターゲット層に合わせた内装や家具付きプランを用意することで、入居に繋がりやすくなります。
いずれの場合も、単に貸し出すだけでなく「どうすれば利用者満足度を高められるか」という視点を持つことが、収益最大化の鍵となります。
契約と管理のポイント
部屋を貸し出す際には、契約形態や管理方法をしっかり整えることが大切です。
ここでは、部屋の貸し出しを始める際に、押さえておきたい基本的なポイントを紹介します。
契約形態をあらかじめ決めておく
部屋を貸し出す前には、どのような契約形態で運用するかを明確にしておく必要があります。
契約期間・更新の有無・解約時の取り決めなど、基本的なルールを最初に整理しておくことで、後々のトラブルを防げます。
用途や貸し出し期間に応じて、運営側にとって無理のない条件を設定することが大切です。
管理のスタイルを選択する
運営をスムーズに進めるためには、管理のスタイルをあらかじめ決めておくことも重要です。
自身で管理を行う場合は、日々の対応や物件のメンテナンスを継続的に行う必要があります。
一方、管理会社や代行業者に委託すれば、業務負担を軽減できるメリットがあります。
物件の規模や貸し出し方法、自身のリソースを踏まえて、無理のない運営体制を整えることがポイントです。
まとめ
空き部屋を貸し出すことは、資産を有効に活用し、安定した副収入を得るための有効な手段の一つです。
ただし、貸し出し方や契約内容、管理体制の構築など、事前に検討すべきポイントは多岐にわたります。
無理のない運営を続けるためには、丁寧に準備をして状況に応じた柔軟な対応を心がけることが大切です。
部屋の貸し出しを検討している方は、本記事を参考に今後の計画を立ててみてください。
以下の記事で、空きテナントの活用方法やテナント誘致の方法を紹介しています。あわせてご覧ください。
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