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こんにちは。無人決済店舗システムを提供しているTOUCH TO GO 編集部です。
ショッピングセンターでの店舗開業は、高い集客力と安定した売上が期待できる魅力的な選択肢です。
しかし、出店方法や費用体系、審査基準など、成功するために知っておくべきポイントが数多く存在します。
本記事では、デベロッパーへの直接連絡から不動産会社経由まで3つの出店方法など、ショッピングセンター店舗開業に必要な知識を徹底解説します。
初期費用から契約条件まで、実際の開業に向けた具体的なステップをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
ショッピングセンター店舗開業の基本知識4つ
まずは、ショッピングセンターの店舗を開業する前に、知っておくべき基本を4つご紹介します。
①商業施設の種類と特徴
商業施設は規模と立地によって大きく以下の3つに分類されます。
| 施設タイプ | 店舗面積・商圏半径 | 主な特徴 |
| リージョナル型SC（RSC） | 4万㎡以上
8～25km |
広域集客型の大型施設、時間消費型 |
| コミュニティ型SC（CSC） | 1～4万㎡
5～20km |
地域密着型の中規模施設、生活必需品中心 |
| ネイバーフッド型SC（NSC） | 0.3～1万㎡
5km程度 |
近隣住民向け小規模施設、短時間滞在型 |
これらの商業施設は、それぞれ異なるターゲット層と利用目的を持っています。
RSCは休日の娯楽・買い物を目的とした施設で、映画館やアミューズメント施設を併設することが多く、CSCは日常的な買い物から衣料品まで幅広いニーズに対応し、NSCは食品や日用品など生活必需品の購入が中心です。
また、立地による分類では郊外型と都市型に分けられ、建物形態ではエンクローズドモール型（屋内型）とオープンモール型（屋外型）に区分されます。
日本ショッピングセンター協会では、ショッピングセンターを「一つの単位として計画、開発、所有、管理運営される商業・サービス施設の集合体で、駐車場を備えるもの」と定義しており、小売業の店舗面積が1,500㎡以上、キーテナントを除くテナントが10店舗以上含まれることが条件となっています。
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②出店形態と契約方式
ショッピングセンターへの出店は一般的に定期建物賃貸借契約を結びます。
この契約は「定借（テイシャク）」と呼ばれ、あらかじめ契約期間を決めて売場をテナント側に貸し出し、契約期間終了時には確実に返還する仕組みです。
自動更新の考え方はなく、継続する場合は新たな契約が必要になります。
賃料体系は固定賃料と売上歩合制の組み合わせが主流で、売上保証額を設定した上で一定割合を歩合賃料として支払う方式が一般的です。
百貨店の消化仕入れ契約とは異なり、テナント側が独立した事業者として店舗運営を行います。
③開業までの期間と流れ
ショッピングセンター店舗開業は申込から開業まで数週間から数か月を要します。
一般的に開業計画を立ててから実際に店舗をオープンするまでには1年ほどの準備期間が必要といわれており、開業予定日から逆算した計画的なスケジュール管理が重要です。
開業までの主な流れは、以下の通りです。
- コンセプト決定と市場調査・商圏調査の実施
- 店舗物件の選定と立地調査
- 資金調達と事業計画書の作成
- 契約交渉と定期建物賃貸借契約の締結
- 内装工事と設備導入
基本設計図の提出期限は出店者説明会で提示されるスケジュールに従う必要があり、施設から承認が出ないと工事を進めることができません。
また、営業する業種によっては消防署や保健所などの行政機関との打ち合わせや各種申請作業も必要になるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。
④必要な資格と届け出
店舗開業には業種に応じた資格取得と届出が必要です。
飲食店の場合、食品衛生責任者の配置が義務付けられており、各都道府県の食品衛生責任者養成講習を受講するか、栄養士・調理師などの資格を取得します。
収容人数30人以上の施設では防火管理者の設置も必要で、都道府県実施の防火管理講習受講が必要です。
個人事業主は開業届、法人は設立登記が必要で、業種によっては酒類販売免許などの許認可も取得します。
適格請求書発行事業者登録や社会保険加入手続きも忘れずに行う必要があります。
ショッピングセンター店舗開業の方法3選
ここでは、ショッピングセンターの店舗開業の方法として一般的なものを3つ厳選してご紹介します。
デベロッパーに直接連絡をとる
商業施設やショッピングモールの運営元であるデベロッパーに直接連絡を取り、空き店舗情報や出店条件を確認する方法です。
仲介手数料がかからないのが最大のメリットで、出店条件や賃料なども直接確認できます。
ショッピングモールによっては、テナント募集している地域や店舗、業種などを公表しているケースもあります。
ただし、商業施設やショッピングモールの運営会社や窓口を一つひとつ確認して連絡を取るのは手間がかかり、テナントを募集している店舗がちょうど良く見つかるかは不明です。
施設に特化した不動産会社や仲介業者に相談する
商業施設専門の不動産会社や仲介業者を通じて出店する方法です。
複数の施設情報を一括で入手でき、専門知識を持つ担当者からアドバイスを受けられるメリットがあります。
条件交渉や手続きをサポートしてもらえるため、初めて商業施設に出店する事業者にとって心強い存在です。
仲介手数料は発生しますが、効率的に希望条件に合う物件を見つけられ、複数の選択肢から比較検討できる点も魅力でしょう。
業界の動向や相場感についても専門的な情報を得られます。
商業施設とつながりのある施工会社に紹介してもらう
商業施設での内装工事実績がある施工会社からの紹介を受ける方法です。
施設の内装基準や工事規定に詳しい業者を選べるため、出店から工事まで一貫してサポートを受けられます。
施設側との信頼関係が構築されている場合が多く、スムーズな出店交渉が期待できるでしょう。
商業施設特有の内装監理室との調整や指定業者による工事など、複雑な手続きについても熟知しているため、トラブルを避けやすいのが特徴です。
ショッピングセンター店舗開業費用の仕組み
ショッピングセンターの店舗開業費用は、初期費用（イニシャルコスト）と運用費（ランニングコスト）の2つに大きく分けられます。
費用の内訳例は、以下の通りです。
| 費用分類 | 項目 | 目安金額 |
| 初期費用 | 保証金（敷金） | 賃料の3～10か月分 |
| 内装工事費 | 坪単価30～50万円 | |
| 仲介手数料 | 賃料の1ヶ月分 | |
| 運営費用 | 固定賃料 | 坪単価で計算 |
| 歩合賃料 | 売上の10～20％ | |
| 共益費・管理費 | 別途設定 |
運営費用の中心となる賃料は、固定賃料と歩合賃料を組み合わせた独特のシステムが特徴的です。
歩合賃料は売上に対して一定の割合（通常10〜20％）を支払う仕組みで、最低保証売上方式や逓増・逓減方式などの調整方法があります。
この賃料システムにより、売上に応じた支払いが可能となり、テナント側のリスクを軽減しながら、施設運営者との共存共栄を図れる点がメリットです。
「できるだけ経費を抑えて開業したい」とお考えの方は、以下の記事も併せてご覧ください。
関連記事>>無人販売所の開業に必要なものとは？盗難対策や導入事例も紹介！
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ショッピングセンター店舗開業の審査基準4つ
財務・経営面
ショッピングセンターでは、テナントが安定した経営を継続できるかを重視するのが特徴です。
賃料を毎月確実に支払える収益性があるか、会社の財務状況が健全かを厳しくチェックされるでしょう。
自己資金の割合や金融機関からの借入状況、過去の経営実績なども詳細に審査され、経営基盤がしっかりしているかが評価されます。
事業計画・コンセプト面
事業計画書の完成度と現実性が重要な審査ポイントです。
事業コンセプトとターゲット顧客の明確化、商業施設全体のコンセプトとの整合性が厳しく評価されます。
同じ施設内に類似業種が既に出店している場合は、競合を避けるため審査に落ちる可能性が高くなるでしょう。
予定している事業がその物件で問題なく運営できるかも重要な判断基準です。
信用・身元面の審査基準
申込者と連帯保証人の身分情報の明確性、反社会的勢力との関係性がないかが厳格に審査されます。
過去の事件歴や家賃滞納歴、自己破産などの金融事故歴の有無も詳細に調査されるのが一般的です。
連帯保証人の存在と十分な収入があることも必須条件で、保証人の財務状況も併せて審査対象となります。
法人の場合は登記簿謄本や印鑑証明書の提出が求められ、代表者の信用情報も含めて総合的に判断されるため、出店前の信用情報にも注意が必要です。
商業施設の信頼性を保つため、この審査は特に厳しく行われます。
将来性・継続性の審査基準
長期的な事業継続の可能性と地域貢献度が重要な審査ポイントです。
ブランド力や知名度の有無、他店舗展開の実績や将来計画も評価対象となります。
市場トレンドへの対応力、デジタル化への取り組み、環境配慮への姿勢なども現代的な審査基準として重視されるでしょう。
特に定期建物賃貸借契約では契約期間が決まっているため、その期間中に安定した経営を継続できるかが厳しく審査されます。
社会的意義や地域活性化への貢献度も、商業施設の価値向上につながる要素として評価される可能性も考慮しておきましょう。
まとめ
ショッピングセンターでの店舗開業は、高い集客力と安定した売上が期待できる魅力的な選択肢です。
成功のポイントは、商業施設の種類と特徴を理解し、適切な出店方法を選択することです。
デベロッパーへの直接連絡、専門仲介業者の活用、施工会社からの紹介など、複数のアプローチを検討しましょう。
費用面では固定賃料と歩合賃料の組み合わせシステムを把握し、審査では事業計画書の完成度と財務状況の健全性が重要になります。
現代のショッピングセンターでは、効率的な店舗運営が求められており、人手不足対策としてセルフレジや無人決済システムの導入も注目されています。
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