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こんにちは。無人決済店舗システムを提供しているTOUCH TO GO 編集部です。
オフィスビルの一部フロアや会議室、廊下の隅など、「使われていないスペース」を抱えているビルオーナーや管理担当者も多いのではないでしょうか。空室や遊休スペースをそのままにしておくのは機会損失となりますが、工夫次第では新たな収益源やテナントの満足度向上につなげることも可能になります。
本記事では、オフィスビルの空きスペースを活用する12個のアイデアと成功のポイント、注意点までを網羅的に解説します。自社オフィスビルの空きスペースを有効活用したい方は、ぜひ参考にしてください。
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監修者プロフィール
2019年に株式会社TOUCH TO GOを設立。無人決済店舗システムを提供し、次世代型小売の拡大に取り組んでいる。
目次
オフィスビルで空きスペースの活用が必要とされる背景
オフィスビルの空きスペースの活用背景には、オフィス需要そのものの変化があります。ここでは、その理由を3つの観点から解説します。
オフィス需要の変化で遊休スペースが生まれやすくなっているため
近年は出社回帰の動きが進む企業がある一方、ハイブリッドワークを継続する企業も多く、出社日や時間帯によって従業員の在席率にはばらつきが生じています。
こうした働き方の多様化により、会議室や共用スペースの一部が恒常的に使われない、あるいは特定の曜日・時間帯だけ稼働率が下がることから「遊休スペース」が生まれやすくなっています。
遊休スペースを放置すれば、維持管理費や固定資産税などのコストだけが発生し続けるため、空きスペースをいかに有効活用するかがビル経営の重要な課題となっています。
遊休スペースを収益化できるため
オフィスビルの空いたスペースは「コストがかかるだけの場所」から「収益を生む場所」へと転換できる可能性を秘めています。
シェアオフィスや会議室、店舗などとして貸し出すことで、賃料以外の収益源を確保でき、ビル全体の収支改善につながります。特に小規模な区画や短時間の利用ニーズに対応できる活用方法であれば、従来の賃貸借契約では埋まりにくかったスペースにも収益化しやすくなります。
不動産価値の向上につながるため
空きスペースを有効活用すると、収益確保だけでなくビル自体の資産価値の向上にも有効です。
多様な機能を備えたビルは、テナント企業にとって「働きやすい環境」として評価されやすく、稼働率や賃料水準の維持・向上につながります。結果として、売却時や借り換え時の不動産評価にもプラスに働きやすくなります。
TOUCH TO GO の 無人決済店舗システムは、商品を手に取るだけで自動精算する仕組みです。運営側の負担を最小限に抑えながら、オフィスビルの空きスペースで効率的な店舗運営を実現できます。
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オフィスビルの空きスペース活用アイデア12選
一口に空きスペース活用といっても、その方法は多岐にわたります。ここでは、規模や立地を問わず取り入れやすい12のアイデアを紹介します。
①ミニコンビニ・マイクロマーケットを設置する
近年注目が高まっているのが、無人決済システムを活用したミニコンビニやマイクロマーケット（職域売店）です。冷蔵ケースや陳列棚を設置し、飲料・軽食・日用品などを無人で販売できる仕組みで、わずか数平米のスペースからでも導入が可能です。
従来型の店舗とは異なり、レジ業務を担うスタッフが不要なため、人件費をかけずにビル内テナントへ「近くで買い物ができる」という利便性を提供できます。ビル内で働く従業員にとっては、外出せずに飲食物を購入できる環境が福利厚生的な価値として評価され、テナント満足度の向上にも直結します。
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②ポップアップストアとして活用する
短期間限定の店舗として空きスペースを貸し出すポップアップストアは、アパレルや食品ブランドなどからの需要があります。短期契約が中心のため、テナント募集期間中の一時的な活用としても適しています。
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③シェアオフィスとして活用する
複数の企業や個人事業主が共用スペースを利用するシェアオフィスは、比較的少ない改装コストで導入しやすい活用方法です。デスクや会議スペースを共有することで、1区画あたりの収益性を高めやすいのが特徴です。
④コワーキングスペースとして活用する
フリーランスや外回りの多いビジネスパーソン向けに、フリーアドレス形式のコワーキングスペースを設けるのも有効です。月額会員制やドロップイン利用など、多様な料金プランを設定することで幅広い層の利用者を取り込めます。
⑤レンタルオフィスとして貸し出す
個室タイプのレンタルオフィスは、独立したスペースを求める小規模企業やスタートアップに人気があります。シェアオフィスよりも高い賃料設定がしやすく、安定した収益を見込みやすい活用方法です。
⑥貸会議室として運営する
未使用の会議室を時間単位で外部に貸し出すことで、稼働していない時間帯の収益化が可能になります。予約システムを導入すれば、少人数での運営も実現しやすくなります。
⑦イベントスペースとして活用する
セミナーや交流会、展示会など、企業のイベント利用向けにスペースを提供する方法です。天井高や電源設備など、イベント利用に適した設備を整えることで、単価の高い貸し出しが期待できます。
⑧セミナー会場として貸し出す
研修やセミナーの開催需要は根強く、駅近など交通利便性の高いオフィスビルは特に人気があります。プロジェクターや音響設備を備えることで、他物件との差別化が図れます。
⑨撮影スタジオとして貸し出す
自然光の入る空間や無機質な内装のスペースは、写真・動画撮影用のレンタルスタジオとしての需要があります。SNSやEC向けコンテンツ制作の増加に伴い、都市部を中心にニーズが拡大しています。
⑩サテライトオフィスとして提供する
企業の本社から離れた場所で働く従業員向けに、サテライトオフィスとしてスペースを提供する方法です。郊外エリアや複数拠点展開をする企業からの需要が見込め、法人契約による安定収益が期待できます。
⑪展示会スペースとして活用する
企業の新商品発表や業界向け展示会の会場として空きスペースを提供する方法です。広めのフロアや搬入経路が確保できるビルであれば、比較的高単価での貸し出しが可能です。
⑫時間貸し運営を行う
用途を限定せず、時間単位・日単位で多目的に貸し出す「時間貸しスペース」として運営する方法もあります。会議・撮影・ワークショップなど利用目的を問わない汎用スペースとして展開することで、稼働率を高めやすくなります。
オフィスビルの空きスペース活用を成功させるポイント
オフィスビルの空きスペースを活用して確実に収益化につなげるためには、事前の検討や仕組みづくりが欠かせません。ここでは、成功のために押さえておきたい4つのポイントを解説します。
周辺エリアの需要を調査する
活用方法を検討する前に、周辺エリアにどのような需要があるかを把握しておきましょう。オフィス街なのか商業エリアなのか、それとも住宅地に近いのかによって、求められる機能は大きく異なります。
立地に合った活用方法を選ぶ
需要調査をもとに、立地特性に合った活用方法を選定します。駅近の物件であれば時間貸し会議室やセミナー会場、オフィス集積地であればマイクロマーケットのような就業者向けサービスとの相性が良い傾向にあります。
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初期投資と収益性を比較する
活用方法によって、必要な初期投資や改装費用は大きく異なります。
内装工事や什器導入にかかるコストと、見込まれる収益を比較し、投資回収の見通しを立てたうえで導入を判断しましょう。
管理運営の手間・人件費を抑える仕組みを整える
新たな活用方法を導入する際にビルオーナーが懸念しやすいのが、運営にかかる手間や人件費の増加です。有人スタッフを常駐させる形態は、収益が見込める一方で人件費や採用・教育コストが継続的に発生します。
こうした課題を解決する手段として近年広がっているのが、無人化・省人化の仕組みを取り入れた運営です。
無人決済システムを導入したマイクロマーケットや売店であれば、レジ業務のためのスタッフを配置する必要がなく、少ない管理工数で運営を継続できます。
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オフィスビルの空きスペース活用で注意したいポイント
オフィスビルの空きスペース活用にはメリットが多い一方で、見落としがちな注意点もあります。トラブルや想定外のコスト発生を防ぐために、以下の4点を確認しておきましょう。
想定利用者を明確にする
スペースの活用目的が「ビル内テナントの従業員向け」なのか、それとも「外部の一般利用者向け」なのかによって、必要となる設備や運営体制、セキュリティ基準は大きく異なります。
ターゲットが曖昧なまま導入を進めてしまうと、実際のニーズと提供するサービスにミスマッチが生じ、利用率が伸び悩む要因になりかねません。そのため、想定される利用者を事前に明確にしておきましょう。
法令や契約内容を確認する
空きスペースの用途を変更するにあたっては、建築基準法や消防法上の制約、また既存テナントとの賃貸借契約における制限など、確認すべき法的要件が多岐にわたります。
特に不特定多数の外部ユーザーが立ち入る活用法の場合、動線やセキュリティ面での規定をクリアする必要があるため、事前に専門家や関係機関へ相談し、リスクを洗い出しておきましょう。
収益化までの期間を見込む
新たなスペース活用を始めた場合、サービスの認知が広がり、利用が地域や館内に定着するまでには一定の期間を要するのが一般的です。
オープン直後からの認知拡大に要する期間をあらかじめシミュレーションに組み込んだ上で、中長期的な視点から採算計画を立てることが安定した経営につながります。
運営コスト（固定費・人件費）を把握する
初期投資だけでなく、光熱費や保守費用、人件費などのランニングコストも含めた収支計画を立てることが重要です。
なかでも有人運営は人件費が継続的な負担になりやすいため、運営コストを最小限に抑えつつ効率的に収益化を図る手段として、無人化や省人化システムの導入を選択肢に加えることが有効なアプローチとなります。
オフィスビルの空きスペース活用は『TOUCH TO GO』
オフィスビル内にあるちょっとしたデッドスペースや、テナントの退去によって生まれた空きエリアの処分に頭を悩ませていませんか？
そんな狭小スペースの有効活用と、省人化・無人化運営を同時に叶えるソリューションが、無人決済システム『TOUCH TO GO』です。
TOUCH TO GOを導入すれば、大がかりな設備投資や常駐のスタッフを用意することなく、ビル内に24時間対応のマイクロマーケットを構築できます。
来店客が商品を手に取ってゲートを通過するだけで自動精算が完了するため、運営コストを最小限に抑えながら、ビル自体の利便性と収益性を高めることが可能になります。
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オフィスビルの空きスペース活用に関するよくある質問
ここからは、オフィスビルの空きスペース活用で多くの方が感じる疑問点を回答とセットで紹介します。
低コスト・省手間で始めやすい空きスペース活用は何ですか
内装工事を最小限に抑えられ、有人スタッフを必要としない活用方法が、低コスト・省手間で始めやすい選択肢です。
中でも無人決済システムを活用したミニコンビニ・マイクロマーケットは、数平米の小さなスペースからでも導入でき、レジ要員を配置する必要がないため、運営負担を抑えながら収益化を図りやすい方法となります。
空きスペース副業として運営することは可能ですか
ビルオーナー自身が本業と並行して運営することも可能ですが、有人対応が必要な業態では日常的な管理が必要です。
副業として無理なく続けるには、無人決済のような省人化された仕組みを取り入れることが現実的な選択肢となります。
空きスペース活用はどのくらいの収益が見込めますか
見込める収益は、活用方法・立地・スペースの広さによって大きく異なります。時間貸しの会議室やイベントスペースは繁忙期に高い収益を上げやすい一方、稼働にはムラが生じやすい傾向があります。
マイクロマーケットのような常設型の売店は、テナントの就業者を安定した利用者として取り込めるため、継続的な収益が期待しやすい活用方法です。
まとめ
オフィスビルの空きスペース活用は、空室リスクへの対策だけでなく、新たな収益源の確保やテナント満足度の向上、不動産価値の向上にもつながる経営施策です。
大切なのは、自社ビルの立地や実際の利用者ニーズに寄り添った活用方法を見極めることです。長期的に無理のない運営体制を整えながら、空きスペースを持続的な収益源へと育て、ビルのさらなる資産価値向上につなげていきましょう。
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