テナント出店ガイド｜メリット・デメリットや費用、物件の探し方も解説

テナントに出店する際の費用相場

テナント出店の際、もっとも気になるのが費用面ではないでしょうか。

商業施設へのテナント出店の費用はさまざまで、一概にいくらとはいえませんが、以下に一例を挙げてみます。

• 賃貸面積：20坪
• 契約期間：5年
• 敷金：300万円
• 内装管理費（光熱費等）：20万円
• 現場協力金（工事にかかる費用の一部）：20万円
• オープン販売促進：10万円

上記を合計すると、出店時にかかる費用は350万円となります。

また、テナント出店の際に理解しておきたいのが、商業施設の賃料の考え方です。

商業施設の賃料体系が「最低保証賃料」と「歩合賃料」で構成されている場合、2つのうち金額が高いほうが適用されます。

最低保証賃料は、売上がいくらであっても支払わなければならない「最低金額」のことで、一ヶ月の売上が500万円でも200万円でも、設定された金額を支払うべき費用となります。

一方、歩合賃料は、月々の売上に対して変動する賃料のことを指します。

ここで、以下の条件でテナント出店した場合の月額賃料を試算してみます。

【試算の条件】

• 一ヶ月の売上：300万円
• 最低保証賃料：20万円
• 歩合率：10%

この条件の場合、歩合賃料が「300万円×10%=30万円」となり、最低保証賃料の20万円を上回っているため、月額賃料は30万円となります。

一方、売上が歩合賃料が最低保証賃料を下回る場合、あらかじめ設定された20万円を支払います。

なお、施設の種類ごとの歩合率の目安は以下のとおりです。

実店舗の出店費用やテナント出店の家賃交渉について、以下の関連記事も参考にしてください。

関連記事▼

• 実店舗の出店費用はいくら？内訳やコストの抑え方を解説！
• テナントの家賃交渉を成功させるタイミングとは？｜方法や注意点も解説

テナント物件の探し方

次に、テナント物件の具体的な探し方を紹介します。テナント物件を探す方法はいくつかありますが、ここでは以下の3つを解説します。

• 出店を希望するエリアの施設を探す
• 商業施設の公式サイトをチェックする
• ポータルサイトで探す

それぞれの方法について、一つずつみていきましょう。

出店を希望するエリアの施設を探す

一つ目は、出店したいエリアの施設を探す方法です。

この方法はすでに出店したいエリアが決まっている場合に有効で、Googleで「地名 テナント 募集」などのキーワードを入れ、検索結果から情報を入手していきます。

もし、希望するエリアの空きテナント物件を掲載している不動産会社があれば、問い合わせてみるとよいでしょう。

Googleマップで商業施設を検索し、実際に訪問して人通りや競合店舗を確認しておくのもおすすめです。

また、自治体や商工会議所に相談することで、空きテナントの情報を教えてもらえることもあります。

エリアによって、自治体や商工会議所が地域活性化の店舗誘致をおこなっている場合もあり、家賃や経費を一部補助してくれる可能性もあります。

商業施設の公式サイトをチェックする

二つ目は、商業施設の公式サイトから物件を探す方法です。

出店を希望する商業施設がある程度決まっている場合は、施設の公式サイトをチェックしてみましょう。

空き区画がある場合、サイト上でテナントを募集していることがあります。

商業施設の公式サイトで募集されていれば、以下のような詳細情報が掲載されていることもあり、具体的なイメージを膨らませやすいはずです。

• 出店条件
• 面積
• 募集している業種
• 受けられるサポート内容
• 賃料
• 階数
• 周辺環境

どのタイミングでテナントが募集されるかは施設側にしかわからないため、定期的に公式サイトをチェックしておきましょう。

ポータルサイトで探す

三つ目は、ポータルサイトで探す方法です。

商業施設や店舗物件に特化したポータルサイトを活用することで、複数の不動産会社が扱う物件情報を一括で閲覧できて便利です。

商業施設や店舗物件に特化したポータルサイトでは、以下のような条件で絞り込み検索をすることも可能です。

• エリア
• 業種
• 坪数
• 賃料

ポータルサイトによって掲載している物件の傾向が異なるため、複数のサイトを比較し、自社商品やサービスのターゲット層に合った物件を豊富に扱うサイトをみつけてみましょう。

テナント出店の流れ

テナント出店のおもな流れは、以下のとおりです。

1. テナント出店を募集している商業施設を探す
2. 事業計画を立てる
3. 出店を申し込む

商業施設やディベロッパー（運営会社）によって多少異なりますが、一般的には上記のような流れで進めます。

それぞれの段階について、以下で詳しく紹介します。

テナント出店を募集している商業施設を探す

まずは、テナント出店を募集している商業施設を探します。候補の施設が見つかったら、施設の運営会社や担当者に連絡をとり、出店したい旨を伝えます。

担当者とのヒアリングで、施設側が求める業種やコンセプトと、自店舗のイメージなどをお互いに確認し合います。

テナント候補が複数ある場合は、施設側がどの出店者にするかを選ぶための審査や面談が実施されます。

なお、有名ブランドやディペロッパー側が魅力を感じる店舗であれば、出店依頼の声がかかることもあります。

事業計画を立てる

お互いに検討期間を設けたのち、商業施設との相性が良いと判断できる場合、話を進めていくことになります。

テナント出店には「事業計画書の提出」を求められることもあるため、店舗運営について具体的な計画をまとめた書類を用意します。

事業計画書に記載する項目としては、以下のようなものがあります。

• 事業内容
• 店舗のコンセプト
• 商品・サービスの詳細
• 開始予定時期
• 販売計画
• 人員計画
• 借入状況
• 資金計画
• 事業の見通し

テナントとして入る以上、「施設の利益になる店舗かどうか」がポイントとなるため、収支のバランスや問題なく店舗を運営できるかが重視されます。

出店を申し込む

事業計画を立てて書類を用意したら、正式に出店を申し込みます。施設側から必要な資料や書類を指定されるため、もれなく用意して期日までに提出しましょう。

申し込み後は施設側での最終選定がおこなわれ、テナントとして選ばれれば出店が決定します。

商業施設によって出店までのスケジュールはさまざまですが、スピーディに進めば1〜3ヶ月ほどで契約・出店できるケースもあります。

商業施設にテナント出店するメリット

商業施設にテナントとして出店する場合、さまざまなメリットがあります。ここでは、商業施設にテナント出店する代表的なメリットを4つ紹介します。

出店時に必要な準備が整っている

商業施設には、店舗運営に必要な設備や環境があらかじめ整備されていることが多く、初期費用の負担を軽減できます。

たとえば、倉庫や休憩室、倉庫、ゴミ処理場などは多くの商業施設で完備されているため、自社で用意する必要がありません。

また、レジ周りや防犯カメラなどの設備や、館内のセキュリティを高めるための警備員の常駐など、自社のみでは整備できない部分もカバーしてくれます。

集客にかかるコストを抑えられる

商業施設にはすでに一定の集客力があるため、「集客にかかるコスト」を抑えられるのも大きなメリットです。

さらに、施設全体での広告出稿やイベント・キャンペーンの実施など、個々のテナントで販促費用をかけなくても一定数の来客に期待できます。

当然ながら、商業施設に入らず独立した店舗を構えるとなれば、集客にかかるコストや手間をすべて自社で負担しなければなりません。

施設のブランド力や立地によって開店直後から集客できる点は、テナント出店の大きな魅力といえます。

天候に影響されずに安定した集客ができる

一つの建物にたくさんの店舗が集まっている商業施設には、客足が天候に左右されにくいというメリットもあります。

とくに、路面店では悪天候の日に客足が大きく減りがちですが、屋内型の商業施設であれば、雨や風、気温などの影響を受けづらいため、安定した集客に期待できます。

また、空調や照明などの設備が整っていることで長時間滞在しやすく、購買意欲を高めやすい点も商業施設の特長となります。

 従業員を採用しやすい

商業施設は比較的、立地条件の良い場所にあります。なかでも、駅直結の商業施設であれば、アルバイトやパートなど、従業員の通勤の負担が軽減されます。

近隣からの求職者はもちろん、少し遠くても電車やバスで通勤できることも多く、応募が集まりやすいと考えられます。

また、商業施設自体のブランドイメージや信頼感から、「ここで働いてみたい」と感じる人もおり、独立した路面店よりも従業員を採用しやすいといえます。

商業施設にテナント出店するデメリット

ここまで紹介したようなメリットがあるテナント出店ですが、デメリットとなる部分もあります。

商業施設にテナント出店する代表的なデメリットについて、以下で詳しくみていきましょう。

自由度が低くなる

商業施設にテナントとして入ると、営業時間や定休日などは施設に合わせることになります。

そのため、もし年末年始などに休みたいと思っても、店舗側で勝手に休むことはできません。

さらに、店内のイメージも施設のブランディングに合わせる必要があります。

たとえば、契約時に申告した商品と異なるアイテムを取り扱いたい場合には、施設側の許可が必要になることもあります。

多くの商業施設では、「施設自体のイメージ」を大切にしているため、店舗だけでは決められないことも多く、経営の自由度は低くなります。

出店には許可が必要

商業施設へのテナント出店には、施設側の審査を通過しなければなりません。そのため、「出店したい」という気持ちだけで出店できるわけではない点に注意しましょう。

一方、独立した路面店の開業では、不動産契約さえ進めば特定の施設や運営者からの許可は必要ありません。

とくに、店舗運営の実績がない場合は審査にとおりづらいため、事業計画や業態の方向性、運営体制など、継続的な利益の見込みを明確に示すことが大切です。

コストが高くなることがある

多くの商業施設では、売上が高くなるほど施設側に支払う家賃も高くなるため、店舗によっては利益が圧迫される可能性もあります。

また、施設全体で実施されるセールやイベント、共通チラシ、SNS広告などの販促費用をテナント全体で分担するケースもあります。

このような、「商業施設独自のコスト」が必要かどうかや、具体的にいくらかかるのかは施設によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

契約解除の可能性がある

テナント契約期間の満了前に、なんらかの契約違反などが発生した場合、契約を解除される可能性があります。

複数のテナントが入る商業施設では、施設全体のブランディングやイメージ、顧客満足度を重視するのが一般的です。

そのため、テナント側の規約違反やクレーム・トラブルの頻発などがあると、契約を途中で解約されてしまうのです。

中途解約には違約金が発生する施設もあるので、契約書のなかの「中途解約の条項」を確認し、事前告知や違約金の有無について正しく把握しておきましょう。

契約年数が決まっている

多くの商業施設では、契約年数が設定されています。とくにテナントとの契約にあらかじめ期間が定められている「定期賃貸借契約」の場合、更新の保証はありません。

一般的な契約年数は2年〜5年とされており、再契約できるかどうかは施設によって異なります。

どれだけ売上が安定していても契約更新できない施設であれば、退店しなければなりません。

なかには、顧客が飽きないように定期的に店舗を入れ替えるルールとなっている施設もあるため、契約条件を踏まえたうえで出店を検討する必要があります。

テナント出店前にチェックしておきたいポイント

テナント出店を成功させるには、いくつか重視しておきたいポイントがあります。

ここでは、テナント出店前にチェックしておきたい以下の3つのポイントを紹介します。

• 立地
• 契約形態・契約条件
• 出店費用・賃料

一つずつ詳しくみていきましょう。

立地

一つ目のポイントは、出店する商業施設の立地です。最寄り駅からの距離や人通りの多さなどは、来店客数に大きく影響する要素となります。

また、エリアによって以下のような要素が大きく変わります。

• 人口
• 年齢層
• 競合店の状況
• 交通アクセス
• 周辺環境

自社商品やサービスのターゲット層にマッチしているエリアの施設を選ぶことはもちろん、アクセスの良さや建物の視認性なども含めて検討することが大切です。

契約形態・契約条件

二つ目のポイントは、契約形態と契約条件です。商業施設の出店契約は、大きく「催事契約」と「本契約」の2つに分けられます。

このうち、催事契約は1ヶ月〜6ヶ月程度の短期契約で、保証金などの費用は発生せず、コストを抑えて出店できるのが一般的です。

一方、2年〜6年など長期でのテナント出店には本契約を結ぶことになり、保証金などの費用負担や、催事契約にはない条件も発生します。

催事契約・本契約のどちらにも関係する契約条件には、以下のような項目があります。

• 取扱商品について
• 家賃について
• 出店時の工事など経費負担について
• 中途解約について
• 原状回復義務について

どの項目が記載されているかは施設や契約形態などによって異なるため、必ず事前に確認しておきましょう。

出店費用・賃料

三つ目のポイントは、出店費用や賃料です。こちらも施設によってさまざまですが、毎月かかるコストは利益に直結するため、抑えておくべきポイントとなります。

商業施設では、家賃以外にも以下のような初期コスト・運営コストがかかります。

• 敷金、保証金
• 売上金管理費（共益費などの費用）
• 什器設置の工事費用
• 駐車券の負担
• キャンペーン参加費などの販売促進費

施設との契約締結前に「初期にかかるコスト」と「継続して必要なコスト」を確認し、どのくらいの費用が必要かを見積もっておきましょう。

まとめ

商業施設のテナント出店には、独立した路面店にはないメリットがある一方で、デメリットとなる部分もあります。

とくに賃料の考え方は商業施設特有のため、正しく理解しておきましょう。

たとえ集客力に期待できる施設でも、立地や契約条件が悪かったり、ターゲット層と合っていなかったりする場合、着実に利益をあげるのは難しくなります。

テナント出店を検討している方は、自社商品やサービスに合った施設を選び、安定した運営を目指しましょう。

関連記事▼

• 空きテナント活用のユニークなビジネス8選｜成功のポイントも解説
• 小売業の新規事業アイデア5選と成功のポイント｜今求められる視点とは？